本报记者 姜燕 发自上海
位于上海奉贤区星火开发区内的派米雷（奉贤）企业园区，自称“具有独立产权，可灵活租售并可为企业量身定制，是奉贤区内最具规模的产业园区之一”。今年5月4日，该企业园投资商派米雷投资（集团）有限公司（下称“派米雷”）还曾获得星火开发区管委会颁发的2011年度“服务业之星奖”。
这样一家将自己包装成国内率先进入工业地产、实力雄厚的企业，却官司缠身，接连遭遇业主的诉讼，被指完全没有开发资质，但惯于玩“空手套白狼”的骗局，土地尚未拿到手就开始销售工业厂房，并且偷换概念为业主代为融资，同时通过阴阳合同做低房款偷税漏税。
融资问题上玩文字游戏
派米雷官网显示，派米雷是一家综合性投资公司，旗下拥有多家全资及控股子公司，业务涵盖地产板块、实业板块和金融板块三大领域。“2003年，派米雷的前身涉足地产领域，产品逐步涉及产业地产、旅游地产、商业地产、住宅地产等多种类型，其中，产业地产开发与经营逐步发展成为派米雷的主营业务。凭借在产业地产开发领域的多年积累，派米雷在上海、天津、重庆等地创造了众多堪称经典的成功案例。”
据其官网介绍，派米雷（奉贤）企业园区占地总面积113886平方米（合171亩），规划总建筑面积约11万平方米，总投资2.6亿元，是集生产、办公、研发、仓储等配套于一体的产业中心，分三期建设，第三期预期今年4月建成，整个园区建成后，预计可吸引入驻企业55家，营业产出近7亿元，每年贡献税收7000多万元。派米雷（奉贤）企业园三期客户上海梦海化工原料有限公司（下称“梦海”）相关负责人张女士向时代周报记者表示，出于扩大经营的需要，梦海通过网络关键词搜索找到派米雷，注册资金有1.06亿元，觉得这是家有实力的公司。2010年9月6日，双方签订了《厂房预订协议》，厂房总价格1900万元，首次付定金100万元，约定派米雷在办好建设工程规划许可证和建筑施工许可证一周内签订厂房订购协议。
2011年3月，派米雷告知梦海已办好上述两证。“派米雷一直告诉我们土地是规土局出让所得，我们让派米雷出示这两证和土地使用权证的原件，他们一直不出示，最后出示了一张房地产权证复印件，显示土地权利人为上海轩礼实业有限公司（下称“轩礼”），使用权取得方式为出让。派米雷称轩礼是其全资子公司，可以放心签约，并且有半威胁的性质说不签约有定金风险。所以我们在2011年3月28日与轩礼签了《厂房预售合同》。当时这块地完全是空地都没有建造。”张女士说。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售时，开发商投入建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间，必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
由于是期房，加上前期支付的100万元定金，梦海总共支付了400万元定金。按照《厂房预售合同》约定，在厂房结构封顶的时候梦海再支付500万元。此前的预订协议里约定，余款由轩礼“代理融资”，而此次合同里则显示，剩余1000万元由轩礼“代为融资。”
合同约定的代为融资，即“从交房之日起期限为3年，融资利率按照同期银行贷款利率由乙方支付给甲方利息，融资过程中所涉及的相关费用由乙方承担。在乙方未偿清甲方购房款期间，甲方不予办理乙方所购厂房权证过户手续。待乙方全额偿清甲方代为融资的本金和利息后，十五日内双方办理厂房产权过户手续”。
张女士称，“我们也是第一次购买厂房没有经验，派米雷在融资问题上玩了个文字游戏，一开始说代理就是帮我们代理融资，第二份合同的时候改成代为融资，当时问他们代理和代为有什么区别，派米雷说都是一样的意思，就是以你们的名义帮你们代办，而且很变通地说，合同签归签，你们以后想自己去办理融资就自己去办，或者让我们代办1000万元觉得不够，也可以变通，给人感觉很人性化，很为我们考虑。但后来才发现，是派米雷以他们自己的名义从银行贷款，我们再向派米雷支付贷款和利息。”
“空手套”惯犯
“今年1月结构封顶我们就应该再支付500万元的，但是有个人提前半个月从去年12月底开始，每天给我们每个员工发邮件说这是个骗局，让我们不要支付，称派米雷有很多违规操作，有股东之间的纷争，有与其他客户的纠纷，有些人2010年买的房子，到现在没有办出产权证，118亩土地完全是‘空手套’，以各种概念把客户套进去，没花自己一分钱，还做阴阳合同逃税等。我们就起了警觉，找我们自己的律师看，才发现合同很多条款有问题。我们网上查到今年2月份派米雷确实有个官司，所以委托了代理这个官司的京大律师事务所律师黄家勇帮我们调查，结果发现问题一堆。”张女士表示。
黄家勇告诉时代周报记者，去年8月，上海波亮电器制造有限公司（下称“波亮”）与派米雷签订了星火开发区内总价款2500多万元的2街坊13/9丘地块预订框架协议，派米雷告诉波亮这块地在自己的名下，波亮支付了50万元定金后，总觉得派米雷给出的说法自相矛盾。
“我调查后发现，这块地是在另外一家公司名下，当时我打电话向派米雷的董事长谢光平质疑，谢光平说这没有关系，这个公司是派米雷的全资子公司。我们又去调查，结果发现这个公司跟派米雷没有任何关联关系。直到我们起诉后，今年2月合同被确认无效前，派米雷都没有获得土地使用权。不排除派米雷私下与这个公司达成隐性交易协议，派米雷不想先支付对方钱，而是先把没买到手的东西卖掉，融来钱，同时又可以省掉土地转让过户交易的税费等，否则直接构成诈骗。”黄家勇透露。
派米雷对梦海采用的招数有过之而无不及。梦海所购厂房土地所在的星火开发区2街坊2/4丘地块此前的权利人是上海森林特种钢门有限公司（下称“森林特钢”）。
工商资料显示，轩礼为2010年5月25日成立，注册资本100万元，为森林特钢的全资子公司。2010年12月8日，森林特钢增加900万元货币出资，并以星火开发区2街坊2/4丘地块作价2000万元，将轩礼的注册资本增至3000万元。这意味着，派米雷在与梦海签订第一份协议的时候，该土地还在森林特钢的名下，与轩礼及派米雷均无关系，而并非派米雷宣称的直接通过出让方式从规土局获得土地使用权。
直到2011年4月2日，派米雷跟森林特钢签股权转让协议，以4100万元受让了轩礼100%股权，交割期在2011年3月15日-6月15日，轩礼才成为派米雷的全资子公司。
阴阳合同逃税
按照派米雷的官网宣传，派米雷是一家不折不扣的工业地产开发投资商。但工商资料显示其经营范围里只包括实业投资、投资管理、投资咨询、建筑工程（凭许可资质经营）等。轩礼的经营范围包括房地产开发、物业管理等。但两者的经营范围均注明，“企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营”。
按照《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内应向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，有效期1年，可视企业经营情况延长有效期，但不得超过2年。
黄家勇表示，“我们在上海住房保障局官网上查询，并向房管局核实，发现派米雷和轩礼均没有开发资质。事实上，梦海与轩礼在2011年3月28日签正式合同，但签合同的时候，连建设工程规划许可证和建筑施工许可证都没有办好，直到5月份他们才拿到这两个证。所以签合同的时候，披露的很多信息都有欺诈行为。”
上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息调阅资料显示，派米雷已为入驻园区的斯蒂莫斯（上海）水处理设备有限公司、上海东呈工贸有限公司、上海纽新电气有限公司等几家办理了产权证。但奉贤区民乐路328弄6、7、17、23号的产权权利人仍是轩礼，黄家勇认为这种操作方式可能是轩礼没有开发资质与预售许可证，不能直接办理产权证，只能先当成自建厂房做到自己名下，然后再当二手房过户给业主。
“现在梦海不能自己贷款，必须是轩礼来向银行贷款，一方面轩礼可能从银行融资超过1000万元；另一方面，它还可以跟银行约定一个低利息赚息差。3年之后，才能把产证过户给梦海，如果轩礼出现经营困难被查封，或者把产证抵押出去，或者开发到第三期后续没有项目公司注销直接走人了，这些对梦海都是风险。”黄家勇说。
对于这些质疑，时代周报记者致电谢光平，谢光平直接挂断电话。除此以外，轩礼与梦海还签订了一个补充协议，约定将来向房地产交易中心办理过户的合同总价变更为924万元，差额部分976万元作为梦海对轩礼开发该工业园区公共配套设施的补偿，梦海实际支付的总厂房款仍以《厂房预售合同》中的1900万元为准。
“这样的阴阳合同做低房款，达到偷税漏税的目的，也不是只跟我们一家签的。我们收到的邮件显示，派米雷不是骗我们一家，所有的都是这样，很多业主连跟轩礼都没有签合同，直接签的是没有实体的派米雷。它现在造出的厂房没用自己的一分钱，对它来说没有损失。本来我们今年四五月份就可以交房，现在整个经营都受影响。派米雷做了这么多年，到现在都没有人来监管调查，这应该引起相关部门的重视。”张女士称。
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